Por Patricio Herman<\/strong><\/p>\n Se debe tener presente que el art\u00edculo 8.3.1.1 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago <\/strong>(PRMS) de 1994, establece que las \u00c1reas de Preservaci\u00f3n Ecol\u00f3gica<\/strong> (APE) las cuales corresponden a la mitad de la superficie de esta regi\u00f3n, \u00abse permitir\u00e1 el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringi\u00e9ndose su uso a los fines: cient\u00edfico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y tur\u00edstico, con las instalaciones y\/o edificaciones m\u00ednimas e indispensables para su habilitaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n Esta redacci\u00f3n, como es evidente, no contempla -como regla general- la posibilidad de construir la vivienda del propietario del predio rural tipificado como APE, ello conforme a lo previsto en el art\u00edculo 55\u00b0 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), ya que esa vivienda est\u00e1 admitida solo en la explotaci\u00f3n agr\u00edcola del terreno y en este caso el instrumento de planificaci\u00f3n no permite la divisi\u00f3n del territorio, sino que busca la preservaci\u00f3n de estas \u00e1reas, interpretaci\u00f3n que ha sido confirmada por la Contralor\u00eda General de la Rep\u00fablica<\/strong> mediante varios dict\u00e1menes vinculantes para la Administraci\u00f3n, los cuales, en nuestra opini\u00f3n, representan una correcta y ajustada lectura del ordenamiento jur\u00eddico vigente. Sobre este asunto existe un fallo equivocado de primera instancia de la Justicia, en el cual se dice que en las APE s\u00ed es posible edificar\u00a0\u201clas viviendas del propietario\u201d<\/em>, ante lo cual el Consejo de Defensa del Estado<\/strong> (CDE), como era su deber, ya apel\u00f3 ante la Corte de Apelaciones de Santiago<\/strong>.<\/p>\n Sin embargo, y pese a lo anterior, lo cierto es que, durante a\u00f1os, la Secretar\u00eda Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo<\/strong> de la Regi\u00f3n Metropolitana<\/strong> (Seremi Minvu) ha estado sosteniendo reiteradamente una postura distinta, manifestando de manera expresa, oficial y sistem\u00e1tica, que las viviendas del propietario s\u00ed eran admisibles en terrenos clasificados como APE. Este no fue un criterio aislado ni puntual: fue una interpretaci\u00f3n t\u00e9cnica sostenida en el tiempo, emanada de la autoridad sectorial competente que genera una leg\u00edtima confianza en la ciudadan\u00eda.<\/p>\n A modo ilustrativo, el Ordinario N\u00b0 952, de fecha 6 de marzo de 2014, suscrito por el profesional Juan Andr\u00e9s Mu\u00f1oz Saavedra<\/strong>, se\u00f1al\u00f3 expl\u00edcitamente que era posible edificar viviendas del propietario en las APE, misma posici\u00f3n reiterada en el Ordinario N\u00b0 2.541 del 25 de agosto de 2020, firmado por el abogado Manuel Jos\u00e9 Err\u00e1zuriz Tagle<\/strong>. Es m\u00e1s, este Seremi Minvu, nuevamente lo reafirma en su Ordinario N\u00b0 1.405 del 4 de mayo de 2021.<\/p>\n Reiteramos que estos pronunciamientos del Minvu <\/strong>no pueden ser comprendidos como simples opiniones t\u00e9cnicas ni como actos aislados sin consecuencias. Por el contrario, constituyen decisiones administrativas firmes, adoptadas por las autoridades competentes dentro del \u00e1mbito de sus atribuciones legales, las cuales generaron efectos jur\u00eddicos concretos y leg\u00edtimas expectativas en la ciudadan\u00eda y con efectos vinculantes para las Direcciones de Obras Municipales<\/strong> (DOM) de esta regi\u00f3n.<\/p>\n En virtud de dichos actos, aunque equivocados, conforme a las resoluciones de la Contralor\u00eda, cientos de personas se vieron inducidas a adoptar decisiones de enorme trascendencia personal y patrimonial: adquirieron terrenos, solicitaron cr\u00e9ditos hipotecarios, comprometieron ahorros familiares, contrataron arquitectos y profesionales e incluso, en numerosos casos, iniciaron o completaron la construcci\u00f3n de sus viviendas, las que algunas disponen de permisos de edificaci\u00f3n y la mayor\u00eda de la otras no.\u00a0<\/p>\n Pero con anterioridad a dichos Ordinarios de la Seremi Minvu, como una muestra del caos en que nos desenvolvemos, recordamos que en un amplio terreno APE, localizado en la comuna de Pe\u00f1alol\u00e9n<\/strong>, cercano a la Universidad Adolfo Ib\u00e1\u00f1ez<\/strong>, la familia Atria<\/strong>, padre e hijo, le encarg\u00f3 a unos connotados arquitectos de la plaza que les proyectaran sus viviendas de lujo, pero como el abogado Pablo Silva-Paredes<\/strong>, muy conocedor del marco regulatorio de Vivienda y Urbanismo, los denunci\u00f3 en distintas instancias, los due\u00f1os de las casas-habitaci\u00f3n ya terminadas, aprovechando sus buenas relaciones con el primer gobierno de Pi\u00f1era<\/strong>, lograron que el Seremi Minvu en funciones instruyera al Director de Obras Municipales (DOM) de Pe\u00f1alol\u00e9n para que ambas viviendas contaran con todos los permisos necesarios y as\u00ed, por este acto de magia, esas viviendas ahora son \u00ablegales\u00bb.<\/p>\n No tanto por el feo episodio de los Atria, sino objetando los aludidos los actos administrativos de la Seremi Minvu, este columnista tuvo que denunciar en la Contralor\u00eda los criterios sostenidos por dicha repartici\u00f3n del Minvu, requiri\u00e9ndole al ente fiscalizador que se respetara el art\u00edculo 8.3.1.1 del PRMS en atenci\u00f3n a que no admite la construcci\u00f3n de viviendas en tales APE.<\/p>\n En la actualidad, a ra\u00edz de la controversia, la cual se encuentra radicada en la justicia, m\u00e1s lo publicado en la prensa, diversas DOM obligatoriamente est\u00e1n denegando permisos de edificaci\u00f3n a propietarios que adquirieron terrenos en territorios APE antes del acertado pronunciamiento de la Contralor\u00eda y en este sentido tenemos que poner en una balanza lo que dice el art\u00edculo 52 de la Ley N\u00b0 19.880, el que proh\u00edbe a la Administraci\u00f3n invalidar actos propios respecto de terceros, versus el mandato del PRMS.\u00a0<\/p>\n Dado lo anteriormente expuesto y como siempre se deben encontrar soluciones a los problemas, basados en el exacto apego a la legislaci\u00f3n vigente, le proponemos al gobierno de Boric <\/strong>la siguiente soluci\u00f3n respaldada por la Ley 20.930 referida al Derecho Real de Conservaci\u00f3n (DRC).<\/p>\n Es fundamental se\u00f1alar que el concepto legal DRC es relativamente reciente, habi\u00e9ndose introducido en el a\u00f1o 2016, por lo tanto, es bastante m\u00e1s moderno que el PRMS, instrumento normativo que en estos 31 a\u00f1os ha tenido m\u00e1s de 100 modificaciones. En la actualidad, el gobernador regional, Claudio Orrego<\/strong>, est\u00e1 liderando un nuevo cambio, pero m\u00e1s radical, para ponerse a tono con la realidad actual y como los DRC, al tener caracter\u00edsticas novedosas, pues se centran en las necesidades vigentes, reales y concretas de protecci\u00f3n medioambiental, estimamos que representan una soluci\u00f3n v\u00e1lida para que se apliquen en las APE, habida cuenta que dicha Ley N\u00b0 20.930 tiene mayor jerarqu\u00eda que el aludido PRMS.<\/p>\n Recordemos que el DRC es un instrumento legal creado en Chile <\/strong>para fomentar la protecci\u00f3n voluntaria de los ecosistemas en terrenos privados, y, conforme lo dice su ley, permite a los propietarios de terrenos rurales establecer un contrato dise\u00f1ado para \u201cconservar el patrimonio ambiental de un predio\u201d. A diferencia de las \u00e1reas protegidas estatales, el DRC opera como un derecho privado: el propietario mantiene la propiedad, pero acepta ciertas limitaciones (gravamen) para salvaguardar valores ambientales como bosques, fauna, agua o incluso aspectos paisaj\u00edsticos. En la pr\u00e1ctica, se requiere que el contrato proh\u00edba o limite actividades perjudiciales (por ejemplo, se impide talar o construir en zonas sensibles) y, adem\u00e1s, obliga a mantener o restaurar el entorno natural.<\/p>\n Por lo que, uniendo ambas normativas y manteniendo sobre todo el esp\u00edritu del planificador, que es buscar la preservaci\u00f3n, y dando cuenta de que el art\u00edculo 2.1.25 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) autoriza expresamente el uso de vivienda, como actividad complementaria, en una proporci\u00f3n de hasta un 5% del terreno, en aquellos casos en que existan otros usos admitidos como principales. Entonces es de una total obviedad que se pueda construir la vivienda en ese porcentaje del terreno APE y as\u00ed el resto del 95% del mismo predio queda con DRC para asegurar la protecci\u00f3n permanente del patrimonio ambiental. Adem\u00e1s, el DRC otorga una garant\u00eda adicional de conservaci\u00f3n estricta del ecosistema, pues impone grav\u00e1menes reales, perpetuos y exigibles, alineados con los objetivos estatales de preservaci\u00f3n, planificaci\u00f3n y protecci\u00f3n ambiental de las APE.<\/p>\n Este es un desarrollo muy positivo, ya que ayuda a restablecer la unidad paisaj\u00edstica que se perdi\u00f3 debido a las divisiones realizadas antes y durante la implementaci\u00f3n del PRMS, evitando as\u00ed el fraccionamiento del territorio en estas \u00e1reas sin planificaci\u00f3n. Adem\u00e1s, considerando la superficie reducida en relaci\u00f3n con el total del terreno protegido, no se crea un n\u00facleo urbano que escape a la regulaci\u00f3n. Otro aspecto favorable es que la planificaci\u00f3n es realizada por entidades competentes sin fines de lucro, que se comprometen a custodiar estas \u00e1reas tan cruciales de esta saturada regi\u00f3n, promoviendo, entre muchos otros aspectos, la necesaria reforestaci\u00f3n de verdad con especies aut\u00f3ctonas para combatir la creciente desertificaci\u00f3n en nuestra regi\u00f3n.<\/p>\n As\u00ed las cosas, el Minvu, a trav\u00e9s de su Seremi, para terminar con las innumerables y reiteradas violaciones que se han estado cometiendo en los extensos territorios APE, deber\u00eda acoger esta propuesta y revisarla con la Contralor\u00eda, y, si hay acuerdo, se le tendr\u00e1 que informar al Gobierno Regional Metropolitano<\/strong> de Santiago, para que el art\u00edculo 8.3.1.1 del PRMS admita la vivienda del propietario del predio,<\/em>\u00a0con la aplicaci\u00f3n forzosa del DRC para que, de esta manera, exista una mejor\u00eda sustantiva de los suelos agr\u00edcolas, tr\u00e1mite que entendemos ser\u00eda relativamente breve. En paralelo, supondr\u00edamos que las autoridades sectoriales deber\u00edan sancionar ejemplarmente a todos aquellos que construyen sus casas-habitaci\u00f3n en este tipo de \u00e1reas protegidas, lo que no ha estado sucediendo.<\/p>\n Por \u00faltimo, esta puntual proposici\u00f3n se debe cotejar con la opini\u00f3n de otros m\u00e1s competentes, quienes argumentan que es innecesario modificar el tantas veces mencionado art\u00edculo del PRMS, debido a que el DRC y el art\u00edculo 2.1.25 de la OGUC ya est\u00e1n imperando, de tal forma que la actual Seremi Minvu, autoridad que tiene la ventaja de ser arquitecta y abogada, como se dice vulgarmente, \u00abtiene la pelota en sus manos\u00bb. Pero si el Gobierno<\/strong>, por las razones que sean, opta por el silencio o porque las primarias para elegir al candidato presidencial tienen preeminencia, se mantendr\u00e1 la anarqu\u00eda institucional, la cual seguir\u00e1 siendo aprovechada por los m\u00e1s pillos del sistema de mercado, quienes as\u00ed engrosan sus cuentas bancarias en Chile y en los famosos para\u00edsos fiscales.<\/p>\n Por Patricio Herman<\/strong><\/p>\n 5 de mayo de 2025<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.elciudadano.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Patricio-Herman-e1728769059380-edited.jpeg)